Har du aldrig sålt en bostad tidigare och funderar på hur det går till? Här är en guide som tar dig igenom hela processen, steg för steg.

1

Vad är bostaden värd?

En bra start är att kolla upp vad ditt hus eller din lägenhet är värd. Det är viktigt inte minst i kontakten med din bank. Många banker kräver i dag att du ska sälja ditt befintliga boende först. Och gör de inte det kräver de vanligtvis att din befintliga bostad ska vara såld innan tillträdet till din nya. Värdet på ditt nuvarande boende ger dig också en indikation på hur mycket pengar du kan räkna med i köpet av ditt nästa boende. Många fastighetsbyråer erbjuder gratis värdering. Det brukar innebära ett möte i din bostad där mäklaren dels ger dig en uppskattning av värdet men också går igenom prissättning och villkor för sina tjänster.

2

Välj mäklare

Det finns egentligen inget krav på att du måste anlita en mäklare när du ska sälja. Men det är mycket att hålla reda på och en proffsig mäklare har kunskaper och erfarenheter som det kan vara svårt att matcha. Det handlar om allt från värdering, marknadsföring och visning till juridik, kontraktsskrivning och kontakt med banker. Om du är osäker, träffa några olika och jämför. Skapa dig en bild av hur försäljningen kommer att gå till och välj sedan den mäklare som du får bäst förtroende för och som förstår dina behov – välj inte bara utifrån vem som värderar din bostad högst eller har lägst arvode.

En erfaren mäklare kan också komma med praktiska råd kring vad som kan höja värdet på din bostad, hur du ska tänka kring renoveringar och hur bostaden kan stylas inför fotografering och visning. Allt för att du ska få högsta möjliga pris för just ditt hus eller din lägenhet. Ställ frågor om vad det finns för rutiner kring marknadsföring, om de är synliga på sociala medier och hur de planerar sina försäljningar. Be att få se hur objektpresentationerna ser ut och kolla upp vad det finns för omdömen från tidigare kunder. Fråga också vad de använder sig av för fotografer och vem som kommer att redigera bilderna. Många större fastighetsbyråer använder sig av underleverantörer där mäklaren själv inte alltid har koll på vilken fotograf som kommer att fotografera just ditt objekt.

Fråga också hur visningen av din bostad kommer gå till, är det mäklaren själv som kommer vara på plats eller är det en assistent? Det är viktigt att det finns någon på plats som är påläst på objektet och området.

Berätta för mäklaren om du har några särskilda villkor för försäljningen och vad du har tänkt dig för tillträdesdatum.

Är det så att du ska köpa nytt kan du behöva hjälp med lånelöften, många mäklare har upparbetade relationer med banker och kan hjälpa dig.

3

Uppmätning, besiktning och energideklaration

Är du osäker på hur stor din lägenhet eller ditt hus är? Fråga din mäklare om du kan få hjälp med uppmätning.

Bor du i ett hus är det i de flesta fall bra att göra en besiktning av fastigheten, be din mäklare om hjälp och vägledning. Du kan också be om att få rekommendationer på besiktningsföretag. Kolla också upp vad du behöver lämna ifrån dig för uppgifter i övrigt. Som säljare har du ansvar för dolda fel i tio år från att huset tillträds. Du kan skydda dig genom att teckna en försäkring för dolda fel – för att kunna teckna en sådan försäkring behöver du först genomföra en besiktning av fastigheten.

Beroende på vilken typ av bostad du har kan det också finnas krav på att upprätta en energideklaration.

4

Objektbeskrivning – det här ska vara med

Inför försäljningen behövs en objektbeskrivning. Här ska allt som är av vikt för köparen vara med, som yta, information om förråd, rumsbeskrivning, planritning och driftskostnader. Du behöver också upplysa mäklaren om pantförskrivningar, lån och servitut som belastar bostaden. Ju mer engagerad du som säljare är och om du kan lämna mycket information, desto bättre kommer presentationen av din bostad att bli.

Som säljare är du skyldig att kontrollera att allt som står i objektbeskrivningen är korrekt och sant. Be om att få läsa igenom objektbeskrivningen innan annonsen läggs ut. Du riskerar att bli skadeståndsskyldig om något är felaktigt presenterat.

Kom också ihåg att om du ska sälja din bostad behövs ett medgivande från en eventuell sambo, även om det är du som äger bostaden till hundra procent.

5

Fotografering och styling

Vad kan du göra för att lyfta fördelarna med just din bostad? Och finns det saker som du skulle tjäna på att åtgärda, som att slipa golven eller måla om? Varje objekt är unikt och du bör bolla vad som är bäst för just dig med någon som har kunskap och erfarenhet, så börja med att ta ett snack med din mäklare. Om du är engagerad och anstränger dig för att få ditt hem att se så bra ut som möjligt ökar också chanserna till att få bra betalt.

När du ska styla din lägenhet, inför fotografering eller inför visning, kan det vara värdefullt att sätta sig ner och göra en plan. Varför inte gå igenom rum för rum vad som behöver göras? Men det är helt upp till dig hur ambitiös du vill vara. Vissa nöjer sig med att göra en storstädning och plocka undan, andra tar professionell hjälp av en stylist för att skapa den rätta inbjudande känslan. Om du är intresserad av att anlita en stylist bör din mäklare kunna rekommendera en åt dig.

Alldeles oavsett hur du väljer att göra behöver personliga saker som foton, skolscheman, privata dokument och vardagliga saker plockas undan.

Det går vanligtvis bra att förbereda din bostad för försäljning även om försäljningen ligger längre fram i tiden. Att fotografera bostaden och göra klart presentationsmaterialet i god tid kostar vanligtvis inget extra, mäklarens arvode dras först när affären är genomförd.

 

För fler tips:
Det här behöver du tänka på inför fotograferingen

6
Marknadsföring

Marknadsföring

Dags för objektet att komma ut på marknaden! Diskutera med din mäklare vilka möjligheter som finns. Kanske har du själv kunskap om var det finns köpare och vilken typ av målgrupp som kan vara intressant att nå. I dag går det att skräddarsy marknadsföringen för att nå specifika kundgrupper. Vanliga marknadsföringskanaler är Hemnet, lokalpress, sociala medier, lappning och skyltfönstret hos mäklaren. Många mäklare kan också göra utskick till potentiella köpare som tidigare uttryckt intresse för liknande objekt.

7

Visning

Nu är det dags för visning! Tidpunkten bestäms tillsammans med din mäklare. Vanligtvis ges en dag- och en kvällsvisning. Men det här kan variera beroende på mäklare, fastighetsbyrå och typ av objekt. Det är i dag inte ovanligt med både tre och fyra visningar, beroende på hur marknaden ser ut. Kom ihåg att du själv inte ska vara på plats i bostaden.

Det vanligaste är öppna visningar där tiden annonserats ut exempelvis på Hemnet och i sociala medier. Men det förekommer också förhandsvisningar, där mäklaren bjuder in spekulanter som tidigare uttryckt intresse för liknande bostäder.

Precis som vid fotograferingen ska bostaden nu presenteras så fördelaktigt som möjligt. Försök att göra det så likt bilderna i objektbeskrivningen som möjligt.

Stylistens bästa tips:
Så förbereder du hemmet inför visning

När visningen är genomförd rapporterar mäklaren hur det har gått, hur många som dök upp och hur många som har velat skriva upp sig på en intresselista. Har intresset varit skralt kan det bli aktuellt att planera för ytterligare visningar av din bostad. Det är viktigt att din mäklare har en plan över hur försäljningen ska gå till oavsett utfallet från visningarna.

8

Budgivning

Ok, nu börjar det hända saker. Enligt lag kan de som är intresserade av din bostad lägga ett bud när de vill. Men det vanliga är att bud börjar trilla in en eller två dagar efter visningen. Samtidigt ska det sägas att det på dagens marknad inte är ovanligt att spekulanterna tar betydligt längre tid på sig innan de är mogna att börja lägga bud. Förhör dig om hur mäklarens plan för budgivningen ser ut, när kontaktas spekulanterna och på vilket sätt?

Vanligast är att mäklaren ringer runt till de som har anmält intresse, svarar på frågor och hör efter om det är någon som vill lämna ett bud. Mäklaren kan också erbjuda spekulanterna en fri värdering och hjälpa till med bankkontakter till dem som är i behov av ett lånelöfte.

Mäklaren är skyldig att förmedla alla bud till dig. Är det flera bud så startar en budgivning. Budgivarna väljer själva hur mycket de vill höja sitt bud med. Mäklaren har inte rätt att bestämma ett belopp för minsta höjning.

Som säljare bestämmer du om budgivningen ska vara öppen eller dold, du har också rätt att ändra upplägget under budgivningens gång. Men budgivaren bestämmer om ett enskilt bud ska vara dolt eller öppet.

I dag sköts de flesta budgivningarna via sms, e-post eller över telefon, vissa fastighetsbyråer erbjuder också möjligheten att lägga bud direkt på webben där budgivarna kan legitimera sig med bank-id. Alla som lägger bud i en öppen budgivning informeras kontinuerligt om nyinkomna bud.

Varje försäljning är unik, ibland går det snabbt och ibland kan det dra ut på tiden – och även om budgivningen är avslutad kan din potentiella köpare dra sig ur. Buden inte är bindande och du som säljare är inte heller bunden till att välja det högsta budet, du bestämmer själv vem du vill sälja till. Det är först när kontraktet är påskrivet som budet är bindande.

Förbered dig också mentalt på att du kan behöva acceptera ett bud som är lägre än ditt önskade pris. Fundera igenom olika scenarios innan budgivningen startar.

Enligt mäklarlagen ska mäklaren överlämna en förteckning över budgivningen till både säljare och köpare när affären är klar. I förteckning noteras budgivare, bud och tidpunkten för budet.

Om det är en bostadsrätt du säljer ska bostadsrättsföreningen godkänna köparen som medlem innan köpet går igenom. Be din mäklare berätta mer om hur det går till.

9

Kontraktskrivning

Nu brukar det oftast gå undan. När du har valt till vilket bud du vill sälja ska kontraktsskrivningen helst äga rum så fort det är möjligt. Köparen ska under budgivningen ha redovisat att de har finansiella möjligheter att genomföra köpet. Men lånelöften villkoras ofta

på ett eller flera sätt, exempelvis genom att köparen måste sälja sin nuvarande bostad och att lånelöftet bara gäller så länge köparen har en fast anställning. Köparen måste också få det specifika objektet godkänt av banken efter att budgivningen är vunnen. Detta är något som kan förhala processen – allt från en timme till flera dagar. Var beredd på att du som säljare kan ställas inför detta.

Det är först när överlåtelseavtalet (bostadsrätt) eller köpekontraktet (fastighet) är påskrivet som affären är bindande. Det kan finnas olika typer av förbehåll som villkorar avtalet. Vid försäljning av en bostadsrätt ska exempelvis köparen alltid först beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen och vid försäljning av en fastighet kan det handla om att en besiktning ska göras. Dessa och andra eventuella villkor har vanligtvis diskuterats under budgivningens gång. Men det händer att köparen kommer med villkor när det är dags att skriva kontrakt. Det är då viktigt att du har en lyhörd och aktiv mäklare som kan lösa situationen på bästa sätt.

Det är också under kontraktsskrivningen som ni enas om tillträdesdag – om det inte redan är gjort.

När kontraktet är påskrivet ska köparen betala en handpenning, oftast 10 procent av köpeskillingen. Handpenningen ska vanligtvis betalas inom 7–10 dagar och deponeras hos fastighetsmäklaren till dess att alla villkor för avtalet har uppfyllts.

När villkoren är uppfyllda överförs handpenningen, med avdrag för mäklarens arvode, till dig.

10

Tillträde – dags att lämna ifrån sig nycklarna

Det är vid tillträdet som ägandet slutgiltigt flyttas från dig till köparen. Det vanliga är att ni ses på mäklarens kontor. Men det kan också ske hos din eller köparens bank. Mäklaren förbereder alla papper och säkerställer att både din och köparens bank är behjälpliga på tillträdesdagen. Det är nu som pengarna från försäljningen förs över till dig. Finns det befintliga bolån behöver du bistå mäklaren med lånenummer. Detta för att lånen ska kunna lösas på tillträdesdagen. Det kan vara skönt att veta att det är mäklaren som är ansvarig för att allt går rätt till. Mäklaren upprättar en likvidavräkning, vilket fungerar som ett kvitto för affären, och en journal över försäljningen.

Sist men inte minst överlämnar du alla nycklar och samtliga dokument som rör bostaden till en förhoppningsvis nöjd och lycklig köpare. Allt brukar kunna vara klart på cirka en timme.

Inför tillträdet kan det vara bra att boka in en avstämning med köparen så att ni tillsammans kan diskutera städning, visa var eventuella förråd finns och gå igenom övriga praktiska detaljer. Tänk på att bemöta din köpare som du själv skulle vilja bli bemött.

11

Ekonomi efter försäljning

Året efter din försäljning är det dags att deklarera. Nu ska du räkna ut om du gått med vinst eller förlust. Förlusten är avdragsgill, medan vinsten ska beskattas. Har du köpt en ny bostad i samband med försäljningen kan du ansöka om uppskov hos Skatteverket, det vill säga skjuta upp betalningen av vinstskatten. När du gör din uträkning, tänk på att kostnader för renovering och andra förbättringar är avdragsgilla.

En vanlig missuppfattning är att det ingår i mäklarens uppdrag att hjälpa till med att deklarera bostadsförsäljningen. Fastighetsmäklaren får inte upprätta din deklaration då detta inte omfattas av fastighetsmäklarnas ansvarsförsäkring. Många mäklare brukar kunna bistå med rådgivning och göra utkast inför deklarationen. Kom dock ihåg att det alltid är du som säljare som är ansvarig för det som lämnas in till Skattemyndigheten.

Är det något ytterligare du funderar över får du gärna kontakta oss på Brokr.

Funderar du på att sälja?

Funderar du på att sälja?

Brokr hjälper dig från start till mål i försäljningen av din bostad. Hos oss hittar du proffsiga och engagerade mäklare som tror på rak och ärlig kommunikation. Vill du ha en fri värdering eller veta mer om hur vi skulle sälja din bostad? Hör av dig!
Läs mer
Så blir du en hållbar bostadsägare – rum för rum

Så blir du en hållbar bostadsägare – rum för rum

Lev mer hållbart genom att sänka din energiförbrukning. Oavsett om du bor i bostadsrätt eller hus finns det en hel del åtgärder du kan göra. Vi guidar dig till en mer hållbar livsstil genom hemmets alla rum.   En bra…
Dags för lägenhetsvisning? Det här behöver du ha koll på.

Dags för lägenhetsvisning? Det här behöver du ha koll på.

Kontrollera belåningsgraden, fråga om renoveringsmöjligheter och provspola toaletten. Det är några av sakerna du bör göra när du går på lägenhetsvisning.   Att köpa lägenhet är ett av de största köpen du gör i ditt liv, ett köp som dessutom…